Mua bán nhà đất là loại giao dịch diễn ra thường xuyên trên thị trường bất động sản, nó được diễn ra dưới nhiều hình thức, trong đó có hình thức mua bán nhà vi bằng. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ thông tin về hình thức giao dịch bất động sản này để đầu tư an toàn. Bài viết dưới đây Vinhomeland sẽ cung cấp những thông tin cần thiết để bạn đọc có thể trả lời cho câu hỏi “ Mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không?”
Mua nhà vi bằng là gì?
Khái niệm mua nhà vi bằng
Trước tiên, ta phải hiểu khái niệm “vi bằng” là gì? Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định ghi trong điều 2 NĐ 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
Hoặc hiểu theo cách khác thì vi bằng được xác định là văn bản tổng hợp tất cả hình ảnh, âm thanh, các dữ liệu liên quan đến sự kiện được đưa ra xét duyệt. Loại hồ sơ này sẽ ghi chép đầy đủ các sự kiện, hành vi một cách khách quan và có thể đóng vai trò như một loại bằng chứng để thừa phát lại chứng kế tổng thể. Trong quá trình thực hiện các giao dịch bất động sản, việc lập vi bằng thường bao gồm các hoạt động như: giao nhận tiền, giấy tờ giữa các bên và giấy tờ phải đúng pháp lý.
Mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không?
Mức độ an toàn khi mua nhà theo vi bằng
Trong các quy định của Luật đất đai, Luật Công chứng hay Bộ luật Dân sự, việc chuyển nhượng đất đai yêu cầu thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nhưng nếu người mua và người bán thực hiện giao dịch này bằng vi bằng thì sự kiện này mới chỉ được chứng kiến và lập văn bản của Thừa phát, và nó không đúng với quy định của pháp luật. Chính vì vậy mà việc mua bán nhà đất bằng vi bằng không được khuyến khích thực hiện.
Theo quy định của pháp luật, mua bán nhà yêu cầu công chứng tất cả các văn bản giao dịch tại văn phòng công chứng, tuy nhiên việc mua nhà vi bằng không có hợp đồng giao dịch, vì vậy Thừa phát thường sử dụng các thuật ngữ như “công chứng Thừa phát lại”, “công chứng vi bằng” hay “vi bằng công chứng Thừa phát lại” (không phải thuật ngữ pháp lý) để đánh vào sự thiếu hiểu biết của người dân. Có thể thấy rằng, họ đã cố tình chèn cụm từ “công chứng” vào để thuyết phục khách hàng rằng đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý trong giao dịch bất động sản này.
Theo quy định của pháp luật, cơ quan Thừa phát lại không có chức năng công chứng hợp đồng và công việc của Thừa phát lại chỉ bao gồm:
- Thực hiện tống đạt theo yêu cầu của Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Toà án.
- Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan tổ chức
- Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu đương sự
- Trực tiếp tổ chức thi hành án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không có quyền tổ chức thi hành án hay quyết định thuộc diện Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án.
Tóm lại, Thừa phát lại không được cấp phép quyền công chứng, vì vậy những hoạt động giao dịch bất động sản theo hình thức lập vi bằng công chứng Thừa phát lại là không an toàn với người mua bởi nó không được pháp luật công nhận.
Mua bán nhà đất thông qua vi bằng có giá trị pháp lý hay không?
Giá trị pháp lý của nhà đất giao dịch theo vi bằng
Thông qua các phân tích ở trên chúng ta có thể thấy mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý, hợp đồng giao dịch này có thể bị vô hiệu khi phát sinh tranh chấp do văn bản này không được pháp luật công nhận. Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp khi đáp ứng đủ các quy định sau: Giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời hợp đồng này cần được công chứng hay chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.
Người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận ( trừ trường hợp quy định tại khoản 3- Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1- Điều 168- Luật đất đai năm 2013); Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên và Đất còn trong thời gian sử dụng.
Việc mua bán nhà đất theo vi bằng còn không được pháp luật công nhận bởi:
- Vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, chứng thực hay bất kì văn bản hành chính nào, nó chỉ đóng vai trò như một minh chứng khi giữa các bên xảy ra tranh chấp.
- Vì bản chất cơ quan Thừa phát lại không có quyền công chứng nên vi bằng hiểu bản chất chỉ là văn bản xác nhận có sự chứng kiến của Thừa phát lại.
Từ đó, chúng ta có thể khẳng định việc mua nhà đất qua vi bằng có rất nhiều rủi ro bởi loại giấy tờ này không được pháp luật công nhận. Vi bằng không có tác dụng chứng nhận việc mua bán tài sản ( trong đó có cả nhà đất) mà chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ.
Trường hợp nào nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất.
Các trường hợp nên lập vi bằng khi mua bán bất động sản
Như đã trình bày ở trên, người dân không nên thực hiện giao dịch nhà đất thông qua vi bằng công chứng, chỉ những trường hợp sau đây mới nên lập vi bằng:
- Khi cần xác nhận về tình trạng nhà đất trước khi xây dựng công trình
- Khi cần xác nhận tình trạng nhà trước khi mua hoặc cho thuê nhà
- Khi cần xác nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm
- Khi cần xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái quy định của pháp luật
- Khi cần xác nhận tình trạng tài sản trước khi ly hôn hoặc thừa kế hoặc xác nhận mức độ ô nhiễm
- Khi cần xác nhận về sự chậm trễ trong việc thi công công trình
- Khi cần xác nhận về tình trạng công trình khi nghiệm thu
- Khi cần xác nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do cá nhân khác gây ra
- Khi cần xác nhận các sự kiện pháp lý theo quy định của pháp luật
- Khi cần ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai hoặc khi xác nhận giao dịch không thuộc thẩm quyền công chứng của cơ quan công chứng, những việc Uỷ ban Nhân dân không có quyền chứng thực.
Bên cạnh đó, theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP có đề cập đến các trường hợp không được lập vi bằng là :
- Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: Cơ quan Thừa phát lại không được phép làm những việc liên quan đến lợi ích cá nhân hoặc người thân (bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi, cha mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột)
- Các trường hợp vi phạm các quy định an ninh, quốc phòng, bao gồm: Làm lộ thông tin bí mật nhà nước; phát tán tin tức, thông tin sai lệch; vi phạm di chuyển trong các khu vực cấm như khu quân sự, khu an ninh quốc phòng. Các trường hợp vi phạm quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự: xâm phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình; trái đạo đức xã hội.
- Thực hiện các công việc thuộc hoạt động của cơ quan công chứng theo quy định của pháp luật như: xác nhận nội dung, thực hiện công chứng hợp đồng giao dịch, xác nhận tính chính xác của những bản dịch giấy tờ, xác minh tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi phục vụ cho các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
- Ghi nhận hoạt động thi hành công vụ của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi không được trực tiếp chứng kiến bởi Thừa phát lại
Thủ tục công chứng vi bằng mua bán nhà đất
Thủ tục công chứng vi bằng
Dù có nhiều bất lợi nhưng nhiều người vẫn lựa chọn mua bán nhà đất với vi bằng, vì vậy sau đây bài viết sẽ cung cấp một số thông tin, kinh nghiệp về thủ tục công chứng vi bằng mua bán nhà đất giúp người dân giảm thiểu rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng.
Mỗi hồ sơ vi bằng sẽ bao gồm 3 bản chính được lưu giữ tại:
- Nơi người yêu cầu lập vi bằng
- Sở Tư pháp tỉnh
- Văn phòng Thừa Phát theo quy định của pháp luật về thời gian và chế độ lưu trữ
Cách thức giải quyết hoạt động giao dịch vi bằng
Cách thức giải quyết giao dịch vi bằng
Có 2 hình thức giải quyết giao dịch vi bằng: Nộp đơn yêu cầu lên UBND hoặc nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
- Bước 1: Dựa vào mẫu quy định soạn thảo đơn khởi kiện
- Bước 2: Nộp đơn khởi kiện tại các cơ quan có thẩm quyền chờ xử lý
- Bước 3: Thanh toán lệ phí tạm ứng để vụ kiện được xử lý
- Bước 4: Xem xét, đánh giá và xử lý vụ việc
- Bước 5: Tham dự các hoạt động điều trần của các phiên tòa.
Trong trường hợp người dân muốn đơn phương chấm dứt vi bằng cần thương lượng với bên bán để thu hồi lại tiền giao dịch và trao trả lại tài sản, tuy nhiên trên thực tế rất ít trường hợp người bán chấp nhận yêu cầu này.
Rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng
Rủi ro khi mua nhà vi bằng
Người mua phải đối mặt với rất nhiều rủi ro khi thực hiện giao dịch nhà đất qua vi bằng bởi quá trình giao dịch phải qua nhiều bước, nhiều người, chuyển nhượng rắc rối hơn bởi hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, nhiều giấy tờ còn không được pháp luật công nhận. Đặc biệt, việc giao dịch còn rắc rối hơn khi người bán đang thế chấp tài sản ở ngân hàng hoặc cầm cố chuyển nhượng cho người khác ( bằng giấy viết tay) nhưng vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nó.
Trong trường hợp khác, hai bên giao dịch đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ đã lập vi bằng nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực thì người mua sẽ không được sang tên sổ đỏ, bởi theo quy định, tất cả giấy tờ liên quan trong quá trình chuyển nhượng đều phải được công chứng.
Như vậy, với giao dịch nhà đất chỉ thông qua vi bằng mà không tiến hành ký hợp đồng mua và công chứng thì người mua sẽ không được sang tên trên sổ đỏ. Trên sổ đỏ vẫn ghi tên và thuộc quyền sở hữu của chủ cũ dù đã hoàn thành giao dịch, từ đó xảy ra rất nhiều tranh chấp giữa bên bán và bên mua.
Bên cạnh đó, còn xuất hiện trường hợp mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, trường hợp này tiến hành lập vi bằng rất nhiều và thường xuyên xảy ra tranh chấp bởi những bất động sản này thường không được xác định rõ nguồn gốc ( là đất đã được quy hoạch hay đang trong tình trạng bị thu hồi); nhiều chủ sở hữu còn thực hiện mua bán lại nhiều lần mà Thừa phát không thể kiểm soát hết được.
Khi là nạn nhân của các trường hợp trên người mua phải trải qua quá trình kiện tụng rất phức tạp thậm chí có thể mất trắng tiền mình đã giao dịch.
Những kinh nghiệm khi lỡ mua bán nhà đất theo vi bằng
Kinh nghiệm mua nhà vi bằng
Như đã phân tích ở trên, mua bán nhà đất thông qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro, mang lại nhiều bất lợi cho người mua; việc lập vi bằng không đúng như quy định của pháp luật thì có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý như sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu, nghĩa là tất cả tài sản, quyền lợi của hai bên trở lại tình trạng ban đầu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Đôi bên sẽ thỏa thuận quy đổi thành tiền để hoàn trả nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật.
- Trong trường hợp có hoa lợi hay lợi tức thì không phải hoàn trả lại hoa lợi hay lợi tức đó.
- Nếu xảy ra thiệt hại trong quá trình thực hiện thì bên gây ra phải bồi thường
- Hậu quả của việc giao dịch dân sự bị vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân được giải quyết theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan
Thông thường, giá cả của những bất động sản giao dịch qua vi bằng thường rẻ hơn những bất động sản có giấy tờ đầy đủ, tuy nhiên đánh đổi lại người mua cũng phải đối mặt với nhiều rủi ro, thiệt hại hơn. Để tránh gặp phải những bất lợi trên, cả đôi bên mua và bán cần trau dồi kinh nghiệm để đảm bảo quyền lợi cho mình, cụ thể như sau:
Trước hết, chúng ta cần hiểu được quy trình Thừa phát lại lập vi bằng. Theo quy định, một bộ hồ sơ vi bằng gồm 3 bản chính:
- Bản giao người yêu cầu.
- Bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh.
- Bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản.
Vi bằng chỉ hợp lệ khi được đăng lý tại Sở Tư pháp. Trong khoảng thời gian 2 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ, Sở Tư pháp phải tiến hành nhập vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại.
Bộ hồ sơ vi bằng này có thể bị Sở Tư pháp từ chối nếu phát hiện sai sót trong quá trình lập vi bằng như: chứa sự kiện sai sự thật, vi bằng không được nộp đúng hạn, vi bằng làm sai mẫu theo quy định. Việc từ chối này phải được thông báo ngay lập tức bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng với lý do từ chối đăng ký rõ ràng.
Khi lập vi bằng đôi bên giao dịch cũng phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất. Trường hợp chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất thì phải lập cam kết sau khi bên bán nhận được giấy chứng nhận phải tiến hành sang tên cho bên mua hoặc có thể uỷ quyền cho bên mua tiến hành thủ tục đó.
Công chứng hợp đồng mua bán sử dụng đất
Người bán phải thực hiện tách thửa trước nếu chỉ bán một phần trong lô đất, trong trường hợp không đủ điều kiện tách thửa thì đôi bên nên thỏa thuận chỉnh sửa quyền sở hữu chung theo phần trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm lại, để tạo nên giá trị pháp lý vững chắc cho quyền lợi sử dụng nhà đất của mình cũng như để tránh rủi ro các bên giao dịch cần thực hiện đầy đủ các thủ tục cả về hình thức và nội dung theo đúng quy định của pháp luật.
Qua bài viết, Vinhomeland đã cung cấp thêm những kiến thức kinh nghiệm để trả lời cho câu hỏi “Mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không?”, hy vọng độc giả có thể tích luỹ cho mình những thông tin cần thiết để giảm thiểu rủi ro cho bản thân cũng như có những quyết định đầu tư đúng đắn.
