Phí bảo trì chung cư không chỉ là một khoản chi phí đơn thuần mà còn là nguồn tài trợ quan trọng để duy trì và nâng cấp hạ tầng, thiết bị, và các tiện ích chung của căn hộ chung cư. Hãy cùng Vinhomeland tìm hiểu về ý nghĩa và cách thức quản lý phí bảo trì chung cư!
Phí bảo trì chung cư là gì?
Bảo dưỡng khu chung cư là quá trình bảo trì hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật của tòa nhà, nhằm đảm bảo rằng mọi hoạt động trong tòa nhà diễn ra một cách bình thường và kịp thời phát hiện mọi vấn đề trong quá trình vận hành. Nhiệm vụ bảo dưỡng khu chung cư không chỉ bao gồm phần sở hữu riêng của từng chủ căn hộ mà còn liên quan đến phần sở hữu chung, được sử dụng chung bởi tất cả cư dân trong tòa nhà, bao gồm cả thang máy, hệ thống điều hòa, và hệ thống chiếu sáng chung.
Phí bảo trì khu chung cư là số tiền được sử dụng để thanh toán cho các công việc duy trì định kỳ hoặc khi có sự cố, tổn thất xảy ra đối với phần chung sở hữu của tòa nhà.
Phí bảo trì chung cư là khoản tiền dùng để chi trả cho các hoạt động bảo dưỡng tòa nhà định kỳ
Phí bảo trì chung cư dùng để làm gì?
Ngân sách bảo trì khu chung cư chỉ được áp dụng để bảo trì các phần chung sở hữu của căn hộ, không được sử dụng cho quản lý hoạt động và các mục đích khác, theo quy định tại Điều 109, Khoản 2 của Luật Nhà ở năm 2014.
Khi cần phải phá dỡ một tòa nhà chung cư và vẫn còn kinh phí bảo trì chưa được sử dụng hết, có thể chuyển đổi các nguồn tài chính này để hỗ trợ quá trình tái định cư. Hoặc, chúng có thể được đưa vào quỹ bảo trì cho phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi xây dựng lại.
Kinh phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư
Phí bảo trì chung cư bao nhiêu?
Theo Khoản 1 Điều 108 Luật nhà ở 2014: Phí bảo trì chung cư là 2% giá trị căn hộ.
Phí bảo trì chung cư là 2% giá trị căn hộ
Cách tính phí bảo trì chung cư?
Theo điều 108 Luật nhà ở 2014, phí bảo trì chung cư được tính toán theo cách sau:
Người thuê mua căn hộ/diện tích nộp
Phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ mua hoặc diện tích khác
Cụ thể, đối với các căn hộ và phần diện tích khác trong căn hộ chung cư được bán, cho thuê hoặc mua, chủ đầu tư sẽ phải đóng 2% giá trị của căn hộ hoặc diện tích khác tương ứng.
Ví dụ: Trong trường hợp căn hộ có giá trị 1 tỷ, phí bảo trì chung cư sẽ là 20 triệu, được tính dựa trên tỷ lệ 2% của giá trị căn hộ. Cụ thể là: 1 tỷ x 2% = 20 triệu.
Phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ mua hoặc diện tích khác
Chủ đầu tư nộp
Phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại, tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư.
Cụ thể, đối với các căn hộ và phần diện tích khác trong khu chung cư mà chủ đầu tư giữ lại và không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, sau khi trừ đi phần diện tích thuộc sở hữu chung, chủ đầu tư sẽ phải thanh toán 2% giá trị của căn hộ và phần diện tích giữ lại này. Giá trị này được tính theo giá bán cao nhất của các căn hộ trong nhà chung cư đó.
Ví dụ: nếu căn hộ có giá cao nhất là 4 tỷ với diện tích là 100m2, giá trị 1m2 sẽ là 40 triệu. Giả sử chủ đầu tư giữ lại diện tích là 200m2, thì số tiền phí bảo trì chung cư mà chủ đầu tư phải thanh toán sẽ là (40 triệu * 200) * 2% = 160 triệu.
Sau khi trừ diện tích sở hữu chung, chủ đầu tư thanh toán 2% giá trị cho phần còn lại.
Phí bảo trì chung cư đóng khi nào?
Các cư dân, bao gồm người thuê và mua căn hộ, sẽ phải thanh toán phí bảo trì khi nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư, điều này đã được quy định chi tiết trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua. Thời điểm này đã được thể hiện đặc biệt rõ ràng theo quy định của Điều 108 của Luật Nhà ở năm 2014.
Đối với chủ sở hữu nhà chung cư, vẫn chưa có quy định cụ thể về thời điểm nộp phí bảo trì chung cư đối với đối tượng này. Tuy nhiên, một số đề xuất đã được kiến nghị rằng chủ sở hữu nên đóng phí bảo trì trong vòng 5 năm (thường là thời điểm kết thúc thời gian bảo hành nhà chung cư)
Một số đề xuất đã được kiến nghị rằng chủ sở hữu nên đóng phí bảo trì trong vòng 5 năm
Ai phải đóng phí bảo trì chung cư?
Việc thanh toán phí bảo trì chung cư theo quy định của pháp luật là trách nhiệm của hai nhóm đối tượng, bao gồm cư dân – các chủ sở hữu nhà chung cư và chủ đầu tư. Việc tổng hợp các khoản phí bảo trì từ những người có trách nhiệm đóng góp tạo nên một quỹ, được sử dụng cho mục đích bảo trì, thường được gọi là quỹ bảo trì chung cư.
Cư dân
Khi cư trú trong tòa nhà, cư dân phải chịu trách nhiệm thanh toán phí bảo trì nhằm cải thiện và nâng cấp tình trạng tổng thể của tòa nhà. Mục tiêu là giảm thiểu nguy cơ xuất hiện các vấn đề như hỏng hóc, tổn thất, hay giảm chất lượng cấp dưỡng.
Chủ đầu tư
Theo Điều 108 Luật nhà ở 2014, đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua. Số tiền này được tính vào tổng chi phí bán hoặc chi phí thuê mua nhà, mà người mua hoặc người thuê mua phải thanh toán khi nhận bàn giao, và điều này được thể hiện chi tiết và quy định rõ trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua.
Với căn hộ, diện tích còn lại trong toà nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại, không bán hoặc cho thuê mua, hoặc chưa giao dịch bán hoặc cho thuê mua đến thời điểm bàn giao nhà chung cư, sau khi loại bỏ diện tích thuộc sở hữu chung, chủ đầu tư sẽ phải thanh toán 2% giá trị của căn hộ và diện tích giữ lại.
Giá trị này được tính dựa trên giá bán cao nhất của các căn hộ trong nhà chung cư đó. (Theo Điều 108 Luật nhà ở 2014)
Thanh toán phí bảo trì chung cư là trách nhiệm của cả cư dân (chủ sở hữu nhà chung cư) và chủ đầu tư.
Quy định về sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư
Phí bảo trì chung cư được dùng để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà. Trách nhiệm quản lý khoản phí này nằm trong tay của chủ đầu tư và ban quản trị chung cư.
Trường hợp sử dụng phí bảo trì chung cư
Theo điều 34, Thông tư 02/2016/TT-BXD, phí bảo trì chung cư được dùng để bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà, bao gồm:
Bảo trì các hạng mục và khu vực thuộc quản lý chung bao gồm:
- Không gian và các thành phần kỹ thuật chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao bọc toàn bộ ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, thiết bị cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoại vi nhưng liên kết với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật dùng chung cho mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải chuyển giao cho Nhà nước hoặc quản lý bởi chủ đầu tư theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không nằm trong diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải được chuyển giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt, bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong phạm vi của dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được phê duyệt.
- Bảo trì hệ thống các công cụ thuộc quản lý chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các công cụ điện dùng chung, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các công cụ khác dùng chung cho nhà chung cư.
- Giải quyết vấn đề nước thải bị tắc nghẽn, thực hiện việc hút chất thải định kỳ từ bể phốt, thực hiện việc cấy vi sinh cho hệ thống xử lý nước thải của nhà chung cư.
- Những mục khác của căn hộ chung cư nằm trong phạm vi sở hữu chung của những người sở hữu căn hộ, được thống nhất trong các hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ, hoặc theo quy định của Luật nhà ở.
Phí bảo trì chung cư được dùng để bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà
Trách nhiệm của người quản lý phí bảo trì chung cư
Người chủ đầu tư và Ban quản lý của khu nhà chung cư là những cá nhân hoặc tổ chức chịu trách nhiệm quản lý các chi phí bảo trì (quỹ bảo trì chung cư), xét theo Điều 109 Luật nhà ở 2014:
Chủ đầu tư:
Trong khoảng thời gian 07 ngày, tính từ ngày thu phí bảo trì của người mua, người thuê mua căn hộ, hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư phải chuyển số tiền này vào tài khoản tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư được biết.
Trong khoảng thời gian 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được hình thành, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì, bao gồm cả lãi suất từ số tiền gửi, cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, tuân thủ theo quy định của Luật này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc chuyển giao kinh phí này, Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư tiến hành thủ tục cưỡng chế, buộc chủ đầu tư thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Kinh phí bảo trì, theo quy định, chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư và không được sử dụng cho mục đích quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác. Trong trường hợp nhà chung cư cần phải phá dỡ và kinh phí bảo trì chưa được sử dụng hết, có thể sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc gửi vào quỹ bảo trì cho phần sở hữu chung của căn hộ mới sau khi đã tái xây dựng.
Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh và dịch vụ, chủ sở hữu của khu này sẽ tự quản lý và sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.
Ban quản trị nhà chung cư:
Ban quản lý nhà chung cư đảm bảo việc quản lý và sử dụng phí bảo trì theo mục đích và hạng mục cần bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hàng năm. Các chi tiêu sử dụng phí bảo trì phần sở hữu chung phải được chứng minh bằng hóa đơn tài chính, có bằng chứng thanh toán và quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính, đồng thời phải báo cáo đến Hội nghị nhà chung cư.
Các thành viên trong Ban quản lý nhà chung cư, nếu quyết định sử dụng phí mà không tuân thủ quy định, sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Đối với phần phí cần để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ, số tiền này sẽ được chuyển vào tài khoản được Ban quản lý nhà chung cư thiết lập để quản lý và sử dụng theo quy định.
Chủ đầu tư và Ban quản lý chung cư chịu trách nhiệm quản lý chi phí bảo trì.
Các lưu ý khác về phí bảo trì chung cư
Tần suất cư dân phải đóng phí bảo trì chung cư
Mỗi khi tài chính cạn kiệt, chủ đầu tư sẽ thông báo về việc thu phí. Trước khi đưa ra quyết định yêu cầu đóng phí, chủ đầu tư sẽ tổ chức cuộc họp với cư dân để lắng nghe ý kiến.
Phí bảo trì chung cư phải xuất hóa đơn
Quá trình chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cần được chứng minh bằng hóa đơn tài chính, bảng thanh toán, và quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính, đồng thời phải được báo cáo tới Hội nghị cư dân nhà chung cư.
Chủ đầu tư tổ chức cuộc họp với cư dân trước khi quyết định yêu cầu đóng phí.
Lời kết
Vinhomeland đã cung cấp cho bạn đầy đủ mọi thông tin về phí bảo trì chung cư ở bài viết trên. Hãy chung tay xây dựng một cộng đồng chung cư vững mạnh và bền vững bằng cách hiểu rõ và thực hiện yêu cầu về phí bảo trì. Thành viên cư dân đóng góp tích cực không chỉ là sự đóng phí mà còn là sự đóng góp vào việc duy trì và phát triển nơi chúng ta gọi là “nhà”.
